Diese Erkenntnis ist schwer zu akzeptieren: Das Haus, das man nach seinen Wünschen gebaut hat, passt irgendwann einfach nicht mehr. Nach dem Auszug der Kinder fühlt es sich leer an, die Arbeit im Haus und Garten wird zur Last, und die Bedürfnisse an Komfort und Umgebung verändern sich.
Man weiss eigentlich, dass man etwas tun muss, kann sich aber nicht so leicht von seinem Zuhause trennen. Darum vernachlässigen viele den Unterhalt und schieben notwendige Renovationen auf. Im Lauf der Jahre verliert das Haus so immer mehr an Wert.
Eine Auswertung des VZ von 342 Verkäufen zeigt: Viele Eigenheimbesitzer verkaufen nach der Pensionierung oder deutlich später (Grafik). Unter den jüngeren Verkäufern sind viele Erben, oft die Kinder, die das Haus der Eltern nach deren Tod verkaufen. Viele Erbengemeinschaften können sich lange nicht einigen, was mit dem Haus passieren soll. Das führt zu Streit und einem weiteren Wertverlust.
Die meisten verkaufen ihr Eigenheim erst nach der Pensionierung
Auswertung von 342 Verkäufen von selbst bewohnten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen von Kundinnen und Kunden des VZ VermögensZentrums. GRAFIK VZ VERMÖGENSZENTRUM
Prüfen Sie rechtzeitig Ihre Optionen
Prüfen Sie rechtzeitig Ihre Optionen, wenn das Haus nicht mehr passt.
Vermieten: Es liegt auf der Hand, das Haus zu vermieten und in eine praktischere Mietwohnung umzuziehen. Finanziell lohnt sich das aber selten. Denn die Rendite ist in der Regel bescheiden, und viele Häuser müssten aufwendig saniert werden, um zahlungskräftige Mieter zu finden.
Verkaufen: Loslassen kann sich lohnen, wenn man den Verkauf gut vorbereitet. Wer als Ersatz eine Wohnung kaufen will, muss die Finanzierung nicht nur wegen möglicher hoher Steuern sorgfältig aufgleisen.
So ist die Übertragung der Hypothek auf das neue Wohnobjekt heikel, wenn der Verkauf und der Kauf zeitlich auseinanderliegen. Und wenn man die Hypothek vorzeitig kündigt, können hohe Kosten anfallen. Wer die Wohnung zusätzlich zum Haus kauft, muss eine Zeit lang beides finanzieren. Mindestens 20 Prozent des Werts muss man als Eigenkapital aufbringen, und die kalkulatorischen Kosten dürfen einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Viele Wohneigentümer scheitern an der zweiten Bedingung.
Tipp: Eine zeitlich begrenzte «Finanzierung im Graubereich» ist oft die beste Lösung. Einzelne Risikoparameter werden dabei vorübergehend ausgesetzt. Das ist möglich, wenn klar ist, dass Sie Ihr Haus zügig zu einem guten Preis verkaufen können. Wählen Sie eine Bank, die das Fachwissen für eine solche Lösung hat. Bei Billiganbietern ist das eher unwahrscheinlich.
Entwickeln: Vor allem bei älteren Häusern steckt der grösste Teil des Werts im Bauland, und eine Sanierung ist nicht sinnvoll. Unter Umständen lohnt es sich dagegen, auf dem Grundstück ein neues Haus mit mehreren Wohnungen zu bauen, die man vermietet oder verkauft – und eine davon selbst bewohnt. Die Vor- und Nachteile solcher Projekte muss man sorgfältig abwägen und die Folgen für die Steuern genau durchrechnen.